Le contrat de bail

Toute personne qui effectue des opérations de location doit savoir qu’il faut d’abord passer par une étape importante qui est l’établissement et la signature d’un contrat de bail. Cet article vous présente toutes les spécificités de ce contrat.

Qu’est-ce qu'un contrat de bail ? Un contrat de bail, qui est également appelé bail ou contrat de location, est un contrat établi entre un propriétaire dénommé bailleur et un locataire, et qui permet de clarifier les obligations et les droits de chaque partie. Par un contrat de location, la jouissance d’un bien est donc cédée en contre partie d’une rémunération et pour une durée déterminée. En général, les contrats de bail peuvent être soumis à des conditions particulières et leur contenu relève souvent de la volonté des parties, mais dans le cadre de la réglementation en vigueur ou des dispositions du code civil. Le contrat de bail doit de manière générale être établi par écrit, mais il est quand même possible de faire un bail uniquement verbal. La particularité du bail verbal est que le propriétaire ne peut ni mettre en jeu les clauses résolutoires autorisées par la loi, ni réclamer à son locataire une augmentation de loyer annuel, ni exigé le versement d’un dépôt de garantie. Cependant, l’établissement d’un contrat de bail écrit est toujours recommandé et les deux parties peuvent avoir recours au service d’un professionnel de l’immobilier ou un notaire pour l’établir. Dans ce cas, les frais sont partagés par le propriétaire et le locataire. Les formes de location Il existe différents régimes de location, chacun ayant ses propres caractéristiques, tels que les logements vides destinés à l’habitation principale, les résidences secondaires, les locaux exclusivement professionnels, les locaux commerciaux, les locaux mixtes (commerce et habitation), les baux HLM, les locaux meublés, les logements foyers, les logements de fonction, les locations saisonnières, les locaux loués indépendamment d’un local à usage d’habitation, les locaux loués à des personnes morales… Pièces à fournir pour le contrat de bail En règle générale, un propriétaire prend la peine de s’assurer de la solvabilité de son futur locataire avant la signature du contrat de bail, cela afin de limiter les risques de loyers impayés. Pour ne pas courir ce risque, un propriétaire s’assure souvent que le locataire potentiel dispose de revenus équivalents à trois fois le montant du loyer et des charges. Les pièces justificatives qu’un propriétaire peut demander à un futur locataire sont ses trois derniers bulletins de salaire, son attestation d’embauche, son contrat de travail, les dernières quittances de son précédent logement, sa déclaration d’impôt sur le revenu, un avis d’imposition pour les gérants de société et les professions libérales, la caution d’une tierce personne et le dépôt de garantie d’un mois de loyer hors charges et selon l’état des lieux en fin de bail. Toutefois, selon une loi visant à lutter contre la discrimination, il y a des pièces justificatives qu’un propriétaire n’a pas le droit d’exiger de son futur locataire, notamment une photo d’identité, sa carte d’assuré social, une copie du relevé de son compte bancaire ou postal et une attestation de bonne tenue de son compte bancaire ou postal. Contenu et durée du contrat de bail La location est régie par de nombreux régimes, et de cela dépend le contenu du contrat de bail. Concernant les contrats de bail des logements vides à usage d’habitation principale ou des logements mixtes, c’est-à dire à usage d’habitation et de bureau, ils doivent contenir les clauses à mentionner, l’identité et la localisation des parties, la date de prise d’effet et la durée du contrat de location, la consistance et la destination du local, la description du local, le montant du dépôt de garantie, le montant du loyer, les modalités de paiement du loyer et les règles de révisions du loyer. Ces clauses sont obligatoires pour un contrat de bail, mais le propriétaire peut également insérer d’autres clauses dans le bail, tant qu’elles ne sont par contraires à la loi, telles qu’une clause pour la révision du loyer, une clause résolutoire, une clause pour la durée du bail, une clause pour la présence d’une caution ou une clause pour la réalisation de travaux. Enfin, le contrat de bail doit bien sûr contenir la signature des parties qui est obligatoire et doit être précédée de la mention « lu et approuvé », et les annexes obligatoires. Quant à la durée du contrat de bail, elle dépend de la qualité du propriétaire. Si le propriétaire est une SCI familiale, une personne physique ou une indivision, le bail doit durée au minimum 3 ans. Si c’est une personne morale (assurance, mutuelle, organisme de crédit, banque…), la durée minimale du bail est portée à 6 ans. Enfin, si c’est une personne physique, il peut proposer un bail de moins de trois ans, mais ce bail à durée réduite doit mentionner la raison qui le motive. Contrat de bail meublé Un meublé est un logement qui est équipé de façon à ce que le locataire puisse y vivre normalement, c’est-à-dire que le logement doit comprendre une literie, des meubles, des ustensiles et même des appareils ménagers, et qu’il puisse s’y installer avec pour tous bagages ses effets personnels. Un logement meublé doit constituer le logement principal du locataire et peut être soit une chambre, soit un logement indépendant, ou même une chambre d’hôtel. Outre les mentions obligatoires que doit contenir un contrat de bail, un contrat de bail meublé doit également mentionner l’inventaire des meubles et des objets présents dans le logement et qui établira le caractère meublé de la location, sans possibilité de contestation. Il faut également noter que pour la durée d’un contrat de bail meublé doit être de un an mais ce bail est reconduit tacitement si le propriétaire ou le locataire ne donne pas congé. Le locataire peut également à tout moment donner congé avec un préavis de un mois et le propriétaire peut proposer un renouvellement du bail en modifiant certaines clauses du contrat à l’expiration du contrat et en respectant un préavis de 3 mois.
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